Verborgen gebreken bij koop en verkoop huis

U koopt een bestaand huis in de huidige staat waarin de woning zich bevindt op het moment van aankoop. De aankoop van uw nieuwe huis is dus inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. 

De koper van een bestaande woning heeft een onderzoeksplicht, waardoor het ontzettend belangrijk is om de huidige bouwkundige staat goed in te kunnen schatten. Vaak is het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring een verstandige keuze, waarmee u direct aan de onderzoeksplicht voldoet.

De verkoper van de woning heeft een mededelingsplicht, dat wil zeggen dat alle gebreken waarvan hij op de hoogte is gedeeld moeten worden met de koper.

Eventuele gebreken aan de woning komen vanaf de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper. Echter zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper in een bepaalde situatie aansprakelijk kan zijn, namelijk:

  • Bij een of meerdere gebreken die ten onrechte niet gemeld zijn door de verkoper;
  • Bij een of meerdere ernstige gebreken aan de woning.

Afbeelding van een hand met daarin een huissleutel

Wanneer is een gebrek ernstig?

Er wordt gesproken over een ernstig gebrek als hierdoor de woning niet meer normaal gebruikt kan worden. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie, lekkages, ernstige verzakking of een onveilige situatie.

Op grond van de model koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De verkoper kan aansprakelijk zijn bij de aanwezigheid van een ernstig gebrek, indien het gebrek al aanwezig was bij de overdracht en het gebrek niet zichtbaar was voor de koper tijdens de bezichtiging. Dit geldt overigens ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

Mogelijke clausules in de koopovereenkomst

Als verkoper van een woning is het mogelijk om een ouderdomsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Bij deze clausule wordt de koper erop gewezen dat er sprake is van een oudere woning en dat hij niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als een nieuwere woning.

Ook kiezen verkopers regelmatig voor een niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als het gaat om de verkoop van een voormalige huurwoning. Doordat de verkoper zelf niet het huis heeft bewoond is hij niet op de hoogte van de huidige staat van de woning.

Beide van bovenstaande clausules kunnen in de koopovereenkomst opgenomen worden met als doel de aansprakelijkheid van de  verkoper als het gaat om (verborgen) gebreken te beperken of uit te sluiten. De rechten voor de koper worden hierdoor beperkt.

Mededelingsplicht voor de verkoper

De verkoper van een woning kan aansprakelijk zijn als het gebrek van een woning al voor de overdracht aanwezig was en ondanks dat hij op de hoogte was van dit gebrek niets heeft gemeld. In dat geval heeft de verkoper namelijk de mededelingsplicht geschonden, waardoor hij aansprakelijk is voor de aanwezige gebreken.