Het verschil tussen een taxatie en een bouwkundige keuring

Wanneer u een huis koopt of verkoopt, komt er veel bij kijken. Van emoties tot praktische overwegingen, er zijn talloze factoren die een rol spelen in het proces. Twee termen die vaak voorbij komen zijn de taxatie en de bouwkundige keuring. Het goed begrijpen van de verschillen tussen beiden helpt bij het maken van een weloverwogen beslissing. Hieronder leest u alles wat u moet weten over deze twee termen, zodat u goed voorbereid bent.

Wat is een taxatie?

Een taxatie is een waardebepaling van een woning, uitgevoerd door een gecertificeerde taxateur. Deze beoordeling is objectief en gebaseerd op de locatie, staat van onderhoud, grootte, voorzieningen en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Banken en hypotheekverstrekkers eisen vrijwel altijd een recente taxatie bij het verstrekken van een hypotheek. Het rapport helpt hen te bepalen of het leenbedrag in verhouding staat tot de marktwaarde van het huis.

Een taxateur inspecteert het huis doorgaans oppervlakkig; hij kijkt niet achter de muren of onder de vloer. Het doel is immers niet om bouwkundige gebreken te ontdekken, maar om de waarde van de woning op basis van de huidige staat en markttrends te bepalen. Er wordt gekeken naar factoren als energielabel, renovaties, ligging en verkoopprijs van vergelijkbare woningen.

Wat u niet moet vergeten, is dat een taxatie géén garantie geeft over de bouwkundige staat van een woning. Dit kan dus betekenen dat er ondanks een hoge taxatiewaarde nog steeds sprake is van achterstallig onderhoud. Hier komt een bouwkundige keuring om de hoek kijken, waarover later meer.

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring is een uitgebreide inspectie van de fysieke staat van een woning. Hierbij wordt gekeken naar de fundering, het dak, de gevels, installaties, vochtproblemen, houtrot en andere bouwtechnische aspecten. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een onafhankelijke bouwkundig inspecteur met ervaring in constructies, installaties en onderhoudsproblematiek.

Waar een taxateur alleen de buitenkant bekijkt, gaat een bouwkundige inspecteur letterlijk dieper. Hij onderzoekt kruipruimtes, kijkt naar de technische staat van leidingen, inspecteert op verborgen verbreken zoals houtworm of verzakkingen en maakt een inschatting van de kosten voor noodzakelijk onderhoud.

De uitkomst van zo’n keuring wordt vastgelegd in een bouwkundig rapport, dat zowel zwakke plekken als toekomstige risico’s laat zien. Bedrijven zoals Huiskeur specialiseren zich in het uitvoeren van dit soort keuringen. Het is niet ongewoon dat zo’n rapport invloed heeft op de beslissing van een koper – of op de onderhandelingen over de aankoopprijs.

Het verschil bij het kopen van een woning

Stel u voor: u hebt uw droomhuis gevonden, de prijs is redelijk en de bank is akkoord met de taxatiewaarde. Maar dan ontdekt u na de koop dat de fundering niet stabiel is, de dakbedekking volledig vervangen moet worden, en er schimmelgroei is in de kruipruimte. Dat had allemaal voorkomen kunnen worden met een bouwkundige keuring.

De taxatie vertelt u wat het huis waard is op de markt. De bouwkundige keuring vertelt u wat het huis écht kost – inclusief verborgen gebreken en achterstallig onderhoud. Beide onderzoeken vullen elkaar dus aan. Het ene helpt u met de financiering, het andere met het inschatten van risico’s en toekomstige investeringen.

In een woningmarkt waarin snelheid vaak belangrijk is, slaan kopers de bouwkundige keuring soms over. Dat is een risico. Het niet kennen van de technische staat van een woning kan leiden tot onaangename (en dure) verrassingen na de koop. Denk aan lekkages, verouderde installaties of een verzakkende fundering – zaken die u op het eerste gezicht niet ziet.

Wie voert een taxatie uit?

Een taxatie mag alleen worden uitgevoerd door een erkende, onafhankelijke taxateur. Deze professional moet geregistreerd zijn in een register zoals het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) en dient objectief en zonder belang te werk te gaan. Dit betekent dat een taxateur niet dezelfde persoon mag zijn als uw aankoopmakelaar.

De taxateur komt meestal langs voor een fysieke opname van het pand. Hij maakt foto’s, noteert bijzonderheden, bekijkt de indeling en toetst het geheel aan de marktomstandigheden. Na deze inspectie stelt hij een officieel taxatierapport op dat geschikt is voor banken, notarissen en andere betrokken partijen.

Let op: hoewel een taxateur bouwkundige kennis heeft, is hij geen bouwkundig inspecteur. De inspectie blijft oppervlakkig en beperkt zich tot wat met het blote oog te zien is. Hij mag bijvoorbeeld wel vochtplekken noteren, maar zal geen metingen uitvoeren of kruipruimtes inspecteren.

Wie voert een bouwkundige keuring uit?

Een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd door een bouwkundig expert. Deze persoon heeft kennis van bouwconstructies, installaties en materialen. Hij weet waar hij moet zoeken naar verborgen gebreken en hoe hij risico’s moet inschatten. Huiskeur is gespecialiseerd in bouwkundige keuringen en heeft jarenlange ervaring op dit gebied. Onze bouwkundig inspecteurs gebruiken professionele apparatuur om het pand zo volledig mogelijk te analyseren. Na de keuring krijgt u een helder rapport met bevindingen en een inschatting van de herstelkosten.

Het voordeel van een goede bouwkundige keuring is dat u een realistisch beeld krijgt van de staat van het huis. Dit geeft u de mogelijkheid om op basis van feiten te onderhandelen met de verkoper, of zelfs om af te zien van de koop als de gebreken te groot blijken.

De rol van de taxateur en de bouwkundig inspecteur

Hoewel de taxateur en de bouwkundig inspecteur beiden een woning onder de loep nemen, hebben zij totaal verschillende rollen en expertises. De taxateur richt zich op financiële waarde en marktvergelijking, terwijl de bouwkundig inspecteur zich concentreert op technische gebreken en onderhoudstoestand.

De taxateur gebruikt databases, marktanalyse en referentiepanden om tot een objectieve waarde te komen. Hij kijkt naar zaken als locatie, afwerkingsniveau, woonoppervlakte en de verkoopprijzen in de buurt. De uitkomst van zijn werk is vooral bedoeld voor hypotheekverstrekkers en andere financiële instellingen.

Aan de andere kant kijkt de bouwkundig inspecteur met een technische bril naar het pand. Hij klimt op zolders, inspecteert kruipruimtes, checkt leidingen en onderzoekt bouwkundige onderdelen zoals kozijnen, dakpannen en fundering. Zijn rapport kan u beschermen tegen onaangename verrassingen zoals houtrot, lekkages of verborgen verbreken.

Wanneer heeft u een taxatie nodig?

In de meeste gevallen is een taxatie verplicht zodra u een hypotheek aanvraagt. De geldverstrekker wil zekerheid dat de waarde van het huis in verhouding staat tot het bedrag dat jij leent. Zonder taxatie geen financiering, zo simpel is het vaak. Een taxatie is ook handig wanneer je:

• Een tweede hypotheek wilt afsluiten.
• Uw woning wilt verkopen en een realistische vraagprijs zoekt.
• Een woning erft en de waarde wilt laten bepalen voor de belastingdienst.

Daarnaast is een taxatie nuttig voor juridische procedures, zoals echtscheidingen of nalatenschappen. Het objectieve rapport kan dan dienen als bewijsstuk in onderhandelingen of rechtszaken.

Let wel: een taxatierapport is doorgaans maar drie tot zes maanden geldig. In een snel veranderende markt kan die waarde dus snel verouderen. Daarom is het belangrijk om de taxatie pas te laten doen als u zeker weet dat u een woning gaat kopen of financieren.

Wanneer is een bouwkundige keuring verstandig?

Een bouwkundige keuring is eigenlijk altijd aan te raden bij de aan- en verkoop van een woning, maar vooral belangrijk bij:

• Oudere woningen (ouder dan 30 jaar).
• Woningen met zichtbare gebreken (scheuren, vochtplekken, verzakkingen).
• Woningen waarbij u twijfelt over de staat van onderhoud.
• Monumentale panden of woningen met een complexe constructie.

Het is ook slim om een keuring te laten doen vóór u het koopcontract tekent. U kunt dan een “voorbehoud bouwkundige keuring” opnemen in het contract. Blijkt uit het rapport dat de herstelkosten boven een bepaald bedrag liggen, dan kunt u zonder boete afzien van de koop.

Een bouwkundige keuring is daarnaast nuttig om inzicht te krijgen in toekomstige kosten. Zo krijgt u bijvoorbeeld te weten of het dak binnen vijf jaar vervangen moet worden of dat de cv-installatie op zijn laatste benen loopt. Dat geeft rust en helpt bij financiële planning.

Wat wordt er beoordeeld bij een taxatie?

Bij een taxatie wordt gekeken naar diverse factoren die samen de waarde van de woning bepalen. Enkele belangrijke aspecten die worden meegenomen in de beoordeling zijn:

• Ligging: Woont u in een populaire buurt of juist in een minder gewilde omgeving? De locatie heeft grote invloed op de waarde.
• Type woning: Een appartement, tussenwoning, hoekwoning of vrijstaand huis maakt een wereld van verschil.
• Woonoppervlak: Hoe groter het huis, hoe hoger de waarde – al speelt efficiëntie van de indeling ook mee.
• Onderhoudsstaat: Is het huis netjes bijgehouden of is er sprake van achterstallig onderhoud?
• Voorzieningen: Denk aan vloerverwarming, zonnepanelen of een luxe keuken.
• Energielabel: Een woning met label A is veel waardevoller dan één met label G.
• Vergelijkbare woningen: Wat brengen soortgelijke huizen in de buurt op?

De taxateur gebruikt al deze gegevens om een gewogen oordeel te vellen. Hij werkt volgens een vast format en levert een rapport dat voldoet aan de eisen van het NRVT en het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Dat maakt het rapport betrouwbaar en juridisch bruikbaar.

Wat wordt er gecontroleerd bij een bouwkundige keuring?

Tijdens een bouwkundige keuring wordt een woning grondig gecontroleerd op technische gebreken en slijtage. Hierbij worden onder andere de volgende onderdelen onder de loep genomen:

• Fundering: Scheuren of verzakkingen? Dan is er mogelijk sprake van structurele schade.
• Dak en dakconstructie: Zijn de dakpannen in orde? Is er lekkage of houtrot?
• Muren en gevels: Vochtplekken, scheurvorming of loslatend stucwerk.
• Installaties: Werkt de elektra goed? Hoe oud is de cv-ketel? Is alles veilig aangesloten?
• Ramen en kozijnen: Sluiten de ramen goed? Is er sprake van tocht of rot?
• Sanitair en keuken: Zijn er lekkages of verouderde leidingen?
• Isolatie: Hoe goed is het huis geïsoleerd? Wat zijn de energiebesparingsmogelijkheden?

Na de inspectie ontvangt u een overzichtelijk bouwkundig rapport met foto’s, bevindingen en een kostenraming voor het herstel. Daarmee kunt u beter onderhandelen, of besluiten het huis niet te kopen.